第703章 三十年太长只争朝夕(1 / 2)
李卫东这边说着自己的观点,魏总监则低声的向几位保险公司的领导解释着一些专业术语。
2007年,中国信贷领域还不像后世那么的精彩纷呈,在那个支付宝和微信支付都没有兴起的年代,诸如p2p网贷,互联网小贷,消费金融贷,现金贷,各种助贷等等,尚且处于空白领域。
即便是信用卡的审批,当时的监管也比较严格,更别说其他信用消费了。普通人对次级贷款这东西,就更是没有概念,更何况是次级房贷市场。
美国的次贷市场却是泛滥的,那几位在华尔街工作过的金融专家,自然对于美国的次贷市场比较熟悉,然而保险公司的几位领导,对此却顶多是知道一个皮毛。
李卫东很清楚,要拿到十五亿美金的融资,关键还是得看这几位领导的态度,于是李卫东决定,干脆从源头讲起。
“诸位领导,我还是从头说一说,美国即将爆发的这一场金融危机吧,这事情还得从贷款买房说起……”李卫东清了清嗓子,开始侃侃而谈起来:
“老百姓买房钱不够,便将买的房子做抵押,从银行按揭贷款,这個各位明白,不用过多解释。
虽然房贷的回报率很客观,办个三十年的贷款所还的利息可能比本金还要高,但是房贷的回报周期实在是太长了,一个房贷动辄二三十年才能还清贷款。
美国的银行觉得三十年太长,我只争朝夕!于是在六十年代的时候,一个叫刘易斯的经济学家,发明了一种名叫抵押支持证券的东西,简称bs。
这种bs就是将客户的贷款打包变成证券,用低于按揭利率,但高于本金的价格卖出,以后购房者所偿还的本息,都归债券持有者所有。等于是债券认购者间接的把钱借给了购房者。因此bs也被称之为房贷债券。
简单的说,这种bs让银行由出钱的一方,变成了二道贩子,银行将有钱人的钱借给购房者买房,将还款风险专家给债券持有者的同时,还从中吃了一波利差。
而且通过出售bs,银行可以快速的回笼资金,然后再将回笼的资金贷给购房者,再打包bs卖出去回笼资金,然后再贷款,以此周而复始。
因此有了bs以后,银行受理的房贷就像是滚雪球,越滚越大,理论上是可以无限制的滚下去,而这个过程中银行也能不断的赚取利差。
也正是bs,将美国的房地产行业,从资本化带入了证券化,这一创举给美国的银行业带来了空前的繁荣,但是却给美国的金融业埋下了隐患,这个隐患就是未来所发生的次贷危机。”
隋主任马上跟风说道;“是啊,这个bs对于银行业而言,真的是好东西,我之前还在银行的时候,就跟团出国考察过这个bs。但是考虑到其中的金融风险,咱们国家还没有这东西。”
“我记得前两年国内好像出台了一个试点办法吧?”有一位领导开口问道。
“2005年的时候是出台了一个《信用资产证券化试点管理办法》,但最终是雷声大雨点小,毕竟信贷在咱们国家,规模还比较小,具体应用也不成熟,不可能迈这么大的步子。”隋主任还开口答道。
亚洲的bs是亚洲金融危机以后才逐渐开始发展的,最早引入bs的是港岛,随后韩国、日本、泰国等国也开始在bs领域的尝试。
中国的金融市场比较保守,监管也更加严格,直到2015年的时候,央行和银监会才发布了《个人住房抵押贷款资产支持证券信息披露指引(试行)》。
到了2020年,全国bs的发行量也只有4243亿人民币,而当年光是公积金贷款就发放了1.3万亿,对比同时期近五十万亿的房地产贷款余额,还不到百分之一。
对于银行业而言,回笼百分之一的资金,只是毛毛雨而已,都不够付一年期定期利息的。
但是作为金融机构,肯定是很希望国家开放bs的,这东西完全就是白赚利差,国内的金融机构去美国参观,看到人家的bs,早就馋哭了。
之前说话的那位领导接着说道:“李董事长,美国的bs,我们是有所了解的,不过这个跟你所说的次贷危机有什么关系?”
“次级贷款也是贷款,一样可以做成bs出售的,只不过这种bs的风险要大得多!”李卫东微微一笑接着说道:
“我们都知道,美国人习惯了超前消费,寅吃卯粮,今天花明天的钱,因此刷信用卡是美国人日常生活方式,而这个过程中自然会产生很多的信用比较差的人。
比如我还信用卡稍微迟了一些,信用就会降低,再比如我每一期只还最低额度,虽然不会降低信用评级,但银行也不会给我提高评级,我就贷不到更多的钱。
另外像是一些经常失业的人,收入不稳定的人,甚至是根本没有收入的人,这些人的信用评级也不会很高,他们的还债能力较低,所以被定义为次级信用贷款者,只能去申请次级贷款。
次级信用贷款者买房,只能去申请次级抵押贷款,这种贷款利率虽然高,但是风险也很大,贷款者随时都会有断供的风险。
由于最近几年美国房价一直在上涨,使得很多美国人愿意去投资房地产,同时也正是因为房价不断上涨,银行也乐于发放次级房贷。
反正房价是涨的,哪怕是贷款者还不起钱,银行把房子收走然后卖掉,也能把贷款拿回来,说不定还能赚上一笔。
如果房价一直在上涨的话,那么大家都有得赚,但是如果房价下跌的话,发放出去的次级贷款就收不回来了,最终便成了一笔坏账。”
“放贷总是有风险的嘛,只要风险在可控制的范围之内,应该没有什么问题。更何况次级贷款的收益本来就高,可以弥补风险带来的损失。”有人马上说道。
李卫东则开口说道:“我前不久刚刚去了一趟美国,当时美国次级贷款市场的断供率已经超过了5%,现在肯定更高。我认为5%的断供率,已经达到了风险可控的底线了。
哥哥好坑美国的房屋贷款跟咱们可不一样,他们的银行是没有追索权的,这会增加房贷的断供率。现在美国次级贷款的炸弹随时可能爆炸。”
提到数字,众人的目光又投向了几位金融专家。
魏总监率先开口说道:“5%的断供率,的确是很高的。不过只要及时出台有效的政策,风险应该还可以控制。”
陈爱思则开口说道:“如果放在金融市场上,这个数字的确挺危险的,胆子大一点的操盘手已经可以在次级房贷市场做空了。”
李卫东心中暗道,这厮不愧是华尔街黑武士,满脑子都是做空。
克林顿政府上台以后,美国的经济开始恢复繁荣,房价也一直呈上涨的趋势,特别是在互联网泡沫之后,大量的资金全都流入到了房市,使得美国的房地产也出现了一定的泡沫化。
当时在美国买房就跟在中国买房一样,肯定是稳赚不赔的,因此美国也诞生了很多炒房者。而由于次级贷款的门槛很低,哪怕是一条狗都能贷到款,所以很多炒房者都是使用次级贷款来炒房。
值得一提的是,美国的房屋贷款,银行是没有追索权的。在美国,还不上款的房奴们也不用承担无限连带责任。
举个例子,你在中国贷款买房,房款加利息是1000万,你首付300万,贷款700万,后来经济不好,房价下跌了,你的房子只值500万了,这个时候你说我不还了。
于是银行把房子收走了,拍卖500万,这时候由于你还有700万的贷款,所以你还会欠银行200万,这200万你是要接着还的。
亚洲国家普遍的都是这种模式,当年日本房地产泡沫破裂时,很多日本人明知道自己的房子已经不值钱了,但仍然会坚持偿还贷款,也是这个原因。
而在美国,同样的案例,由于银行没有追索权,这200万是不用还给银行的,算作是银行自己的损失,房奴不用担心银行天天上么追讨。
由于bs的存在,贷款的风险早已经转嫁给了bs的债券持有人,所以实际损失这200万的,是那些购买了bs的投资者。
当然你断供的话,也不是什么事情没有,你的个人信用会受到影响,会被银行拉入黑名单,甚至会被迫申请破产。
但如果你用次级贷款炒房,那么恭喜你,个人信用这一招对你的影响也不大,反正你本来就属于信用评级比较低的那一类,跟狗是一个级别的,你总不能指望一条狗有信用吧。
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